신혼집 전세사기 안 당하는 법 (보증금 지키는 체크리스트)

핵심 요약

• ✓깡통전세 주의 — 보증금+선순위 대출이 집값의 80%를 넘으면 경매 시 떼일 위험. 등기부로 근저당 확인.
• ✓보증금 보호 3종: ①전입신고+확정일자(대항력·우선변제) ②전세보증금 반환보증(HUG/HF) ③등기부 확인.
• ✓대항력은 전입신고 '다음 날' 발생 — 잔금일 익일까지 등기부 유지·추가대출 금지 특약 + 잔금 직전 등기부 재확인.
• ✓신탁등기·이중계약 주의 — 등기부에 '신탁' 표시면 신탁사 동의 확인, 집주인 본인·대리권 확인.
• ✓임대차 신고는 계약 후 30일 이내(확정일자 자동 부여). 반환보증 보증료는 집주인 부담이 원칙(2025~).

자주 묻는 질문

전세사기를 어떻게 예방하나요?

계약 전 등기부등본으로 근저당·신탁 여부를 확인하고, 전세가율(보증금/집값)이 80%를 넘으면 피하세요. 계약 후 전입신고+확정일자를 받고, 전세보증금 반환보증(HUG·HF)에 가입하면 미반환 위험에 가장 확실히 대비할 수 있습니다.

전세보증금 반환보증은 무엇인가요?

집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관(HUG·HF)이 대신 반환해주는 보험입니다. 소정의 보증료로 가입하며(2025년부터 보증료는 집주인 부담이 원칙), 전세사기·깡통전세에 대비하는 핵심 안전장치입니다.

잔금 치를 때 주의할 점은?

대항력은 전입신고 '다음 날' 생기므로, 잔금일 다음 날까지 등기부 상태를 유지하고 추가 대출·매매를 하지 않는다는 특약을 넣으세요. 잔금 입금 직전 등기부등본을 다시 떼어 근저당이 새로 잡히지 않았는지 확인해야 합니다.

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